成都定居的房屋面积
成都楼市发展趋势
2022年已经过半了，在5月份连续两轮新政的刺激下，新房、二手房的到访和交易明显走强，市场信心得以修复。
本周，我们发布了2022年上半年成都房地产市场数据亮眼的原因分析，总结了今年成都市场在新房和二手房市场的表现人口动力、城市置业成本、城市发展潜力向好等七大因素，这份亮眼的成绩单得到了推广。
但根据7月1日推出的克尔瑞2022成都楼市半年报数据，市场形势还远未乐观。
（图片：【CRIC2022年上半年成都房地产市场报告)
今年1月至6月，大成都商品房供应890万平方米，同比增长仅3%，交易921万平方米，同比下降28%，与去年同期1280万平方米的交易量相差甚远。
此外，5月和6月的供销飙升与去年12月和今年1月的情况有些相似，因为大量具有成本效益的网络名人项目进入市场，促进了供销数据的上升。
随着新政策影响的不断发酵和住房需求的刺激，市场将进一步修复。通过梳理克而瑞上半年的数据，我们可以预测热门地区、市场和产品的方向。
供应方：优质土地开闸，助燃热板
下周二(7月12日)，成都将于2022年开拍第二轮集中供地，供应55宗3040亩土地，其中主城50亩 29个区域地块。
值得注意的是，本轮供地板块价差持续拉大，限价3W 地块从第一轮增加到11个，包括高新区大源、新川、青羊区苏坡、蔡桥街、武侯区红牌楼、锦江区三圣乡、金牛区茶花、营门街。
（图片：【CRIC2022年上半年成都房地产市场报告)
另外，武侯新城、西部智谷、成飞、包江桥等板块的限价接近3W，最高清水限价2W 板块占79%。
这一方面是缘于本轮上市土地质素较优，以各区的核心、次核心板块为主；另一方面，则是要给房企留出更多利润空间，遏制之前低利润下出现的“挖地下拉均价”、“封阳台增利润”的现象，有助后市提升产品品质。
（数据：【CRIC2022年上半年成都房地产市场报告)
梳理2021年以来的土地供应，由于房地产企业征地谨慎，大部分交易地块都集中在各区的热门板块，这无疑将成为未来房地产市场的焦点。
因此，在下半年，据克而瑞预测，新川、光华新城、科学城、锦江生态带、东安湖、天府中央商务区等等，由于项目多，未来供应量大，将继续高热。
二八板块、庐山、北湖、天府前湾、怡心湖、包江桥等板块，也因为市场项目多，值得市场关注。
市场端:双限集中进入市场，首次购买和首次改革仍是主流
克而瑞数据显示，上半年大成都交易产品套均面积为128㎡，较去年增加4㎡，改善趋势明显，特别是一圈，180㎡产品交易比例明显上升。
从下表可以看出，今年上半年140㎡以下产品的交易比例仍然达到54.5%，且120㎡以下小面积段产品需求高于供应。
成都商品房供应、成交面积变化
（数据：【CRIC2022年上半年成都房地产市场报告)
中指院数据还显示，主城5 2区域90㎡以下户型供应占比，从2021年的3.5%大幅增加到10%.4%；交易比例与2021年持平，高于2019年和2020年，表明刚性需求强劲。
(图片:中指研究院)
2022年上半年，主城区只有13个双限地项目只有13个，去年集中供地三次，主城5个 2区域共交易73块土地，入市项目仅占17个左右.81%，这意味着至少有60个双限地要入市。
加上今年两轮集中供地，主城5 2个区域的双限土地将达到129个。虽然征地条件已经放宽，但这些地块仍然面临着成本控制的要求，具有以下特点：
1、建筑形态以高低配为主，利用地下空间增加货值；
2、封阳台降低成本；
3.面积较小(包括政策因素)，凸窗用于增加流速。
此外，由于一些热门板块项目较多，这些地区的高价叠加，房地产企业控制总价仍将是房地产企业的重要选择。
此外，由于一些热门板块项目较多，这些地区的高价叠加，房地产企业控制总价仍将是房地产企业的重要选择。
因此，今年下半年，随着更多的双限市场，特别是一些人才项目的销售，首次购买和首次改革仍将成为市场的主流。
产品端：项目趋同质化，下半年创新
梳理上半年去化率达100%的项目数据，可以发现其热销背后的共性，克而瑞将其分为三大类：
1、核心区位 性价比。如恒大天府半岛、中建天府大厦、新鸿基悦城、秦皇帝锦等网络名人项目，不仅地理位置优越，而且价格比平均价格低13-41%，去化率自然惊人；
2、核心区位 产品力。如庐湖生态城、建发央玺、锦江大院等，这些项目的价格是该地区的天花板，但凭借出色的产品实力，仍能赢得深度改革客户的青睐；
3.纯低价项目。如庐湖生态城、建发央玺、锦江大院等，这些项目的价格是该地区的天花板，但凭借出色的产品实力，仍能赢得深度改革客户的青睐；
3.纯低价项目。以低单价、低总价抢客，
如洛带的融创春风十里，新繁经典的天悦北辰，郫都中铁奥维尔等，也能吸引周边溢出的极刚客群。
2022年上半年成交热盘原因分析
（数据：【CRIC2022年上半年成都房地产市场报告)
然而，随着网络名人项目目的清算，单纯依靠低价走量的可能性越来越小。今年下半年，双限集中进入市场，竞争将更加激烈。在当前严重的产品同质化中，如何通过创新重塑产品实力是赢得胜利的真正途径。●
产品创新的首置和改革
首置、首改户型是同质化严重的产品，90㎡精装三间房，主要是垂直大厅，基本标准配置三件，由于礼品面积减少，三间房往往只有一间浴室，同时强调功能，在一定程度上牺牲舒适，难以区分。
然而，室内缺陷在外部得到了一定程度的弥补，如绿城桂玉麓1梯2户的板式结构、唐映月的新中式园林、华润天府幸福公共建筑立面等，整体质量仍有所提高。
（北湖揽樾136㎡装修图)
改善户型以四房为主，除了合理的动静分区外，均匀性更好，如北湖揽悦通过调整卧室布局，让竖厅户型也有1个.27：1面宽，8.7米宽的阳台增强了室内采光和观景效果。
还有华润昆仑御、人居越秀、越林语等项目，以洋房和小高层承载改良产品，也符合改善群体的质量需求。
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高改之叠墅创新
禁墅 低容 双限带动叠墅走热。2022年1月至6月，大成都叠别墅交易1940套，市场占83%。天府新区和成华区是主要交易区。
受双限影响，今年中心城区新入市项目纯叠拼、高层 叠加形式的项目占67%，下半年已知有30多个叠加项目在销售和待售，竞争日趋激烈，产品同质化也十分严重。
今年，我们也看到了上看到了一些创新。在加强有天有地有花园、独立家居动线等别墅居住体验的同时，一些项目将大平层元素融入到设计中，营造出大开间、大宽度。
(招商天府玺188㎡上叠示意图)
像招商天府玺188㎡上叠，面宽近12米，所有卧室都可以南排，其原有的镜像空间，上下叠之间的静区叠合，减少干扰。
对于地下空间来说，新希望金林一品的U型采光井除了增加下沉庭院外，融创至和雅颂端户的三种采光井设计也是解决问题的途径。
(叠加户型示意图)也有解决方案的项目缺乏叠加资源，
将
中叠从垂直调整到水平，延伸到大平层产品，或连接两个相邻的上叠，创造更大的空间尺度。
全国叠拼创新案例很多，值得借鉴。
全国叠拼创新案例很多，值得借鉴。面宽26.香港5米的地台5米，建面只有210米㎡；还有带超40㎡花园中层公寓，华宇锦绣西岸通过错层设计，使建筑面只有128㎡中叠也能有天有地。正是有了这些独特性，才有了市场话语权。
●大平层创新层创新
今年上半年，主城区只有两个大平层新项目，华发统建锦江首府，人居麓湖林语。
不过下半年，随着供地条件的放宽，最高限价的提升，已有“双限”项目拟推出大平层产品，包括
天府新区白鹭湾锦江金茂府建发·看唐映月等，供需矛盾有望部分缓解。
虽然供不应求，但也出现了大平层产品同质化的趋势，端厅，LDK 厅、阔景阳台、电梯独立入户、主卧套房设计等，是多数高端大平层产品的共性。
（麓湖观澜270㎡户型示意图)
庐湖观澜，客餐厅，西厨岛台，270°景观阳台和全开放书房形成近100个㎡的LDKBS兼顾景观和功能性的社会生活场所。
然而，我们从其他城市的创新案例中看到了华润深圳湾瑞府400等大平层产品的新可能性㎡通过设置隐形门和家庭休息室，创造了两个完全分开的区域
，
在家居模式和待客模式之间自由切换。
(华润深圳湾瑞府4000㎡户型示意图)
全套房设计，考虑每个家庭成员的生活体验；特别是主卧套房，面积近100㎡，过渡换衣区、男女独立衣帽间、主卫四件套、影音室 书房有足够的仪式感，加上270°的景观面，在更大程度上满足主人的奢华享受。
【小结】
成都市场健康，
