作者：瑶圭城(六土)
5月31日，强二线房地产热点城市成都发布了几乎最松散的房地产市场新政策(与郑州各有千秋)。至于新政，一张表几句话就能解释清楚，关键在于新政是否会起到预期的作用，如果不能达到预期，以后会怎么办？
2015年，成都对房地产市场也有一波政策支持。随后，2016年全市成交面积历史第二，成交额首次突破2000亿元。与2015年12月成都二手房挂牌价9056元/平相比，2016年成都房价同比增长18元.08%打破了2013年以来不涨的局面。那么这个新政能重现历史的辉煌吗？
01
新政
新政用一张图就能解释清楚。
解释主要有以下几个方面:
1.降低了购房门槛。缩短了当地新入户人员和外地人的社会保障时间，扩大了需求方和购买人数。对于郊区通过就业获得资格的，实际上一个月的社会保障可以有购买资格，基本上相当于不限制购买。
但这种调整其实对环成都来说是个坏消息，比如投资者的坟墓——视高区。虹吸效应也会对周边城市产生影响。这显然是面向增量市场的政策。
2.倾向于多子女家庭。和许多二线城市一样，为了满足多子女家庭的生活需求，也为了鼓励生育。但作用很小，象征意义更大。二胎及以上家庭比例较小，很少有人为了买房多生孩子，生孩子的人买不起房子。这一条是面向“存量市场”的政策。
3.释放流动性。除三倍熔断的热门盘仍限售五年外，其余限售期限缩短房地产权证满2年或合同备案之日起3年。
这对市场来说是短期坏消息和长期好消息。短期坏消息是因为它会增加二手住房的供应，改变短期平衡，特别是许多上一轮高杠杆的人会渴望离开，有迹象表明一些投机者开始上市。
对于入住率低、投资者多的地区和房地产，这些市场的投资信心会降低。最重要的是，第一手倒挂会受到质疑，如果倒挂不好，就会顺利销售。
当然，从长远来看，市场回归正常状态是有利的，尤其是真正的居住区和核心区。
4.政府税收利润也是为了配合一点。指满二唯一免增值税。为了让更多的人愿意出售持有的房地产进行置换，这显然有利于置换。
和历史上一样，满二未满五的二手房东肯定会在房价上加减税，提高挂牌价格。这批价格调整将导致市场价格上涨的信号，并在短时间内刺激市场，但是否真的能形成交易取决于区域和房地产。
这是面向股市的政策。
5.学习长沙，以自己的房屋出租为经济适用房，可以增加购房资格。但逻辑不同，长沙与自建房屋的整顿有关，成都是为了释放购买力。
这有两个间接功能。一是间接打破限购。理论上，每个人都可以增加一个配额，这相当于需求方的爆发；二是锁定可售二手房，减少市场抛售，间接锁定流动性，使一些实力雄厚的买家能够产生增量需求，消化市场库存，而无需出售。这是面向股市的政策。
6.放松公积金贷款。纯公积金贷款首付比例降至20%，公积金贷款升至最高80万，对刚性需求有利，对市场影响不大。
7.为未来留下金融服务空间。事实上，这是模糊的，似乎没有实际内容，但它为未来的政策放松留下了空间。如果市场不如预期，完全有可能降低利率和首付成数。
在上述政策中，面向增量市场的政策有利于外国人和刚性需求；面向股市的政策有利于当地人和改善。
02
背景
5月10日，政策放松实际上有端倪。
5月10日，贝壳显示，上市价格高于成都二手房指导价，这是自去年5月28日实施二手房指导价格以来的巨大变化，意味着近一年实施的二手房指导价格逐步退出。
随后，5月16日，成都房地产市场稳定健康发展领导小组办公室发布了《关于支持刚性和改善住房需求的通知》，上一轮政策收紧后首次放松。
主要集中在几个方面：
1.优化预售条件。允许企业按照土地出让合同约定的竣工期限出售预售许可证。
2.优化预售资金监管。支持各区（市）、县落实地方监督责任，根据实际情况，在《成都市商品房预售监督办法实施细则》明确的监督金额核算方法和标准下，合理确定项目预售资金的监督金额。
3.优化家庭住房总数识别标准。郊区（市）县购买或新购买的房屋不包括在中心城区购买时，以家庭名义计算住房总数。
4.优化无房居民家庭认定标准。购房人及其家庭成员在我市无自有产权住房且登记购房前2年内无住房转让记录的，视为无房居民家庭。
5.新政更注重开发商，扩大购买端需求。
“5.16新政对购买力有两个最大的作用。
首先，它释放了许多几年前盲目购买远郊房地产家庭或居住在远郊家庭的主要城市资格，因此他们不再需要出售根本不容易出售的远郊房地产来购买主要城市。
二是对上一波逃顶的购房者非常有利。这批人在高位变现，变成了无房户，但是由于买卖记录制约只是普通资格。新政使其从普通晋升到刚一资格，在参与网红楼盘竞争中优势大大提升，红盘竞争将进一步白热化。
从“5.16新政”到“5.31新政可见成都房地产管理部门在房地产调控道路上控制能力很强，设计非常巧妙，对需求方释放节奏感很强。
03
空间
从“5.从31新政来看，成都房地产政策放松的工具箱里还是有很多工具没用。
最典型的是，以全国最复杂限购政策为名的圈层限购没有改变。一旦调整了这一政策，成都房地产市场的总价天花板和单价天花板变化。假设一圈层不再严格限购甚至完全放开，金融城的房价也不难接近南京、杭州的核心区域。
但是这个政策也不会轻易使用，因为也有可能对天府新区造成伤害，使天府新区的价格神话被打上问号。
成都房地产市场有一个特别的名词——顺销房。第一次看到这个词很奇怪，以为是卖得好的房子。但实际上是指价格高于同区二手房的一手房。
一手房价格高于二手房，这是全国非常正常的现象，被成都人用一个独特的名词来诠释。在成都，全国罕见的倒挂现象(同地区一手价格低于二手价格)被视为常态。原因是2017年底成都实施的新房限价政策。这种限价制度也是工具箱中的一个重要工具。一旦未来放松或取消，将对改变市场格局产生不可预测的影响。
与此相关的购房顺位政策也可以调整。
此外，成都独特的一、二和三的区别往往让外人感到困惑。一旦取消这项政策，它可以释放大量购买高质量房地产的购买力，特别是持有大量资金的高质量客户。
此外，其他城市也有放松的空间，包括法律拍卖资格、直系亲属随迁、赠与、离婚等政策。
因此，成都的房地产市场将按照既定目标运行，放松政策将层出不穷，直到房地产市场真正改善。
04
标准
衡量成都楼市政策是否有效的标准是什么？
价格上涨？市场放量？交易回暖？
笑话，这些都是散户的标准，不是庄家的思维。
在庄家看来，只有一个标准——土拍。
3月31日至4月2日，2022年成都首次集中土拍历时三天终于结束。共拍卖50宗地，总面积约2656亩，总成交额约393亿元。
从三次土地拍卖结果来看，22宗地底价成交，16宗地溢价成交，6宗地达到抽签最高限价。土拍结果只能说不尽如人意。不远处的重庆土拍13块地全部成交，杭州60块地只有一块流拍。
此外，土地拍卖的主要力量是中央企业、国有企业和地方平台公司。中海、成都城市投资和人居都赢得了三块土地，这无疑是集中土地供应的大赢家。与活跃的杭州土地拍卖民营企业相比，成都土地拍卖更像是自己的兄弟，未能有效解决土地吸金问题。
这一轮新政放松是否有效，最终答案是成都第二次土地拍卖是否有大比例土地拍卖，有多少土地达到最高限价，有多少民营企业拿出真金白金赢得土地。
假如土拍还是马马虎虎，新一轮的放松就会在不远处等着大家。
成都作为房地产市场调控最复杂的城市，将在放松的道路上越走越远。
