此前，克而瑞发布了今年1月至8月广州二手房交易数据，其中南沙区4月后二手房交易量悬崖式下降引起了广泛关注！
从2021年1月至8月南沙二手房交易数据图中，我们可以清楚地看到，南沙区二手房在一年内经历了一个月900多套的高点，到一个月不超过300套的低点。
众所周知，在新兴发展区南沙，二手房占据了二手房市场的一半，满2不满5的房源比比皆是。因此，当广州4月21日发布增值税2改5时，南沙二手房市场一塌糊涂。
在重创下，南沙冰封几个月的二手房会有捡漏的机会吗？和乐居君一起来看看南沙碧桂园、叠翠峰、越秀滨海君城等地区性价比较高的房吧~
二手楼市青黄不接
类似房源差价巨大
南沙地铁网络不发达，看房一般离不开4号线几个站点：蕉门站、金洲站、黄阁站、飞沙角站。
今日，乐居君实践的南沙碧桂园(翠滨轩)、叠翠峰、越秀滨海君城三座南沙标杆二手楼，恰好在上述地铁站附近。
|地铁沿线的芭蕉地和在建高层建筑
在乘坐4号线的过程中，我们不仅可以看到沿途的香蕉地，还可以看到城市不断建设的高层建筑。两者形成的明显差距是南沙二手住宅的缩影。
有1994年的老小区，也有2016年交楼的次新房，只有满五房成了一大短板。
南沙碧桂园(翠滨轩)
|南沙碧桂园社区内景
首先，乐居君来到南沙碧桂园翠畔轩。南沙碧桂园小区是由楼梯房、电梯房以及别墅等多种形式的住宅组成的，楼龄、户型质量以及业主素质都非常多样化。
相应地，二手房均价的偏差也相当大。户型相似时，单价1.5万元/㎡的，也有1.9万元/㎡的。
由于年久失修，电梯损坏，安全通道门锁锁被锁定，乐居君最终能顺利看房，总价228万元(相当于单价14961元/㎡），152.4㎡二楼三室两厅南房。
|152.4㎡户型图
据中介介绍，这所房子是唯一一栋满五层的房子所在单位共11层，一层居民超过30层㎡这个位于二楼的大花园虽然没有这样的优势，但是8.7㎡大阳台还是很讨喜的。
值得注意的是，这套房子是152.4㎡但是只有三个房间，对于喜欢宽敞大方户型的购房者来说是个不错的选择。但对于有四房需求的购房者来说，这种户型不仅空间利用率低，而且不易拆除。
|客厅
走进客厅，空间宽阔舒适，虽然业主挂了天花板，但本质上没有奇怪的横梁。由于阳台够大，关灯的时候，房子的光线还是很充足的，不受二楼低层的影响。
|阳台
走出阳台，你可以看到社区建筑之间的内部场景，郁郁葱葱的树木。由于二楼的安全问题，业主在阳台上安装了防护网。
|厨房
位置在北面的厨房同样带有一个小阳台，当这个小阳台的光线透过厨房进到客厅，房屋亮度和舒适度又再提升。
|主卧
|衣帽间
|厕所
主卧室、衣帽间套厕位于房子正西侧，除南窗外，还有一扇西窗。虽然小窗户为空间补充了光线，但西斜的阳光显著提高了室内温度。
|次卧
房子的两间次卧并列在房子的南侧。虽然空间不大，但放下小床更实用。
总的来说，老小区152.4㎡大户型布局不严重，即空间利用率不高，14961元/㎡单价合理。
据悉，南沙碧桂园周边几条主干道日常交通堵塞较为严重。如果刚需的人不介意社区的旧建筑年龄和交通便利，南沙碧桂园仍然是上车的选择。
叠翠峰
随后，乐居君来到南沙区的叠翠峰。
|叠翠峰小区内景
目前小区内的道路和建筑都很新，沿街的商铺也在陆续落户。
据中介介绍，楼下形成的商圈将成为南沙市区第二大热点商圈，仅次于南沙万达。
|110.44㎡户型图
参观总价360万元(相当于单价32597元/㎡），110.44㎡三室两厅的四楼西南向房源。
据中介介绍，该房屋满2不满5，在31层的总楼层4层为底层居民。
|阳台
阳台外可以看到小湖边正在修建的小隧道和小区的侧门。虽然视野不窄，但也不美。
|客厅
|主卧
|次卧
|厕所
|厨房
客厅、主卧、次卧、厨房、卫生间的布局都是中肯的。基本上南沙的次新房和新房大多是类似的户型。无论是采光还是通风，都在合理的范围内，户型的大小变化只是小阳台或衣帽间的区别。
户型不容易踩雷，但满2不满5的税费确实是由买家承担的。
看房期间，中介也承认周边一手新盘金科集美玉峰售价2万起，最早明年年底收楼，性价比远高于叠翠峰二手房。
当乐居君询问业主是否愿意降价时，中介向乐居君展示了他与业主的聊天记录。内容大致是，中介无数次委婉表示看房的顾客嫌业主报价太高了，但业主依然视若罔闻。
原因是很多业主不急于卖房产，心理上还是接受不了二手市场冷的现实。大多数业主仍然对二手市场南沙次新房的升值空间持乐观态度。
此外，参与彩票的广外附属小学是省级小学。一些渴望孩子学习的客户仍然愿意在高水平上接管，但这些人真的很少。
但几个月前，深圳蜂拥而至的购房团还是很吃这一套。
滨海君城越秀
当然，中介的劝退并没有让乐居君放弃接下来去看滨海君城越秀的计划。越秀地产沿海系列遍布南沙市，房地产名称相似，包括越秀滨海军城、越秀滨海军城、越秀滨海御城、越秀滨海悦城等。
其中，越秀滨海君城更靠近4号线的飞沙角站，而且还有很多满五的房子。
|越秀滨海军城社区门口
虽然是晚上，但越秀滨海君城的门面依然五彩缤纷。
乐居君在越秀滨海君城一口气看了五六套房，户型几乎一模一样，但业主的报价却大不相同。
第一套房也是主流户型，总价439万元(相当于单价32710元/㎡），134.21㎡三室两厅11楼东南房源。
|134.21㎡户型图
据中介介绍，这所房子是唯一的，有23层，有4层㎡入户花园。
|客厅
|阳台
目前房屋装修较新，而步入13.7㎡阳台，可以看到与之相连的第二间卧室，以及窗台上美丽的江景。
晚上，南沙水道对岸的灵山岛闪闪发光，像一条金珠链，远处甚至可以看到横沥岛尖端的一些场景。
在不久的将来，各种住宅和商业建筑建成后，这里的视野会更加美丽。
都说我不知道庐山的真面目，只在这座山上。越秀滨海君城的视野可能不如灵山岛等地，但目前也可以称之为优秀。
|主卧
|衣帽间
|次卧
|次卧
主卧、衣帽间、次卧仍有少数业主未清理的物品，但硬装修齐全仍可随时携包入住。
|厨房
|厕所
|入户花园
厨房、厕所和家庭花园都非常干净整洁。
总的来说，业主的报价比较高。公寓没有严重伤害，社区周围的道路会有一定的噪音，但与广州的道路噪音相比，这取决于买家在这方面的容忍度。
另外，乐居君连续看了这个小区五六套房子，户型基本相同或一模一样。然而，我惊讶地发现，即使社区的房屋类型和方向相同，价格差异也相当大，价差也达到了50万元。
上文中134.21㎡这套公寓，还有一套14总价只有388万元，比11楼的439万元低50万元。
据中介介绍，14楼388万元的房子也满五，业主自购房后，只住了10天，房子更新更干净。
我们在南沙碧桂园提到了同一社区报价差异较大的情况。原因是什么？
中介的说法还是业主不急着卖房产，上半年二手楼市热度很高，现在业主心态还是比较积极的。
此外，一些房屋据说是二手房，但在房地产交付时仍保持空白状态，一些业主将其视为新房出售。
新政变化下
中介遭重锤
经过一天的实地踩盘，乐居君发现南沙的二手中介真的很难做到。
二手倒挂现象仍然是第二种，因为大多数房地产企业为了尽快收增加了中介带客看房的渠道。对于现在的中介来说，带客人去看二手房动力不大，新房的交易机会更大。
最致命的是限购政策、人才准入政策的收紧以及增值税2改5政策的影响。
前者切断了全国各地蜂拥而至的投资者；后者提高了二手房的税费。如果一套300万元的房子交5%的增值税，就要多交15万元，既增加了买家的负担，又降低了二手房的性价比，甚至导致二手房没有性价比。
而中介行业里出现的离职潮也由此而来。
首先，南沙的房地产经纪人基本上没有基本工资。大多数刚毕业进入房地产经纪行业的学生，一旦面临两三个月不能开账单的情况，基本的生活保障是不可持续的，没有家庭支持，他们只能选择转行谋生。
如今剩下的南沙房产中介，大部分都有五六年的房产中介经验。有的见证了南沙房地产政策的变化，有的来自全国各地。
讨论现在，他们脸色苍白，忧心忡忡，对生活的艰辛感到无奈，但谈到未来，他们对南沙的发展充满希望，相信有政策规划发展的一天，南沙的房地产市场终究会兴旺起来。
刚需有机会
投资者要谨慎
距离广州市第二次集中供地已经不足一周，供地的情况逐渐明朗（点击回顾）。横沥岛4块宅地限售价37896元/㎡，南沙湾1宗宅地限售价36465元/㎡，珠江街1宗地块限价24254元/㎡。
大方向的限价保持不变，相关地区的楼市暂时不会被炒。即使是对岸曾经火爆的灵山岛，也曾经达到4.7万元/㎡现在新盘越秀明珠天悦江湾的开盘价只有3.3万元/㎡左右。
目前南沙市一手新盘金科集美玉峰，销售单价只有2万元。
目前目前南沙规划不错，但建设进度相对缓慢，仅灵山岛现在配套建设齐全，就花了7年时间。横沥岛仍然是一片片田地。
按照国家规划，未来只需要购房者选择一手或二手，机会多，上车门槛不高；但希望通过投资南沙房地产致富的买家应该非常小心！
当风口过去，飞得最高的人也将会是摔得最重的。
【轻松享受购房信息，快来关注乐居网】
来源：乐居买房
