文/吉芳芳芳

2019年7月20日，也就是明天，成都市“人才新政12条”落地整整两年，这意味着这些“新成都”人，从明天开始，将逐次获得购房资格。

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据四川新闻网报道，截止2019年5月，新政实施两年来成都全市累计落户人才28.26万人。

这些才人有相当比例流向了天府新区。

2019年2月，天府新区成都管委会创新创业人才服务中心向媒体透露，2018年，天府新区全年新增落户青年6.2万人，累计落户青年达11.5万人，位列成都全市第一。

这一数据也间接表明，28万落户成都人才中，有近半选择了天府新区。

关注成都房地产市场的人可能都会第一时间心里一惊，毕竟理论上这意味着7月20日之后连续两年陆续会有超过28万人取得购房资格。

但实际上，这28万人对房价产生的影响并不会像中介渲染的那样夸张。

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首先最重要的一点，28万落户人才是累计两年的数据，这意味着取得购房资格的人数并非一次性猛增。

根据此前楼市大嘴巴实地走访天府新区政务中心情况看，天府新区人才落户高峰时，在控制业务量的前提下，每日接件800-900件，515新政后人才落户数量有所放缓，每日接件大约500-600人。

综合全市情况，28万人才实际是以每天上千人的数量递增，较为均匀地分布在两年时间之中。

而考虑到这其中有近半人才选择落户天府新区，且并不是所有人都有购房需求，对整个大成都的影响会更加有限。

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房价端，仁恒滨河湾的信号作用已相当明显，成都目前的房价仍然被牢牢掌控，和地价紧密相连，即便是滨河湾这样受到万人追捧的“神盘”，也不会因为购房者对它的高涨需求而突破“房价与地价挂钩”的原则。

真正会影响房价的主要因素目前还是地价。

2018年，成都土地市场经过2016和2017年的巅峰转入低谷，住宅用地楼面地价和溢价率均大幅下跌，因此2018年的土地开发上市，不具备高价基础。

与此同时，购房者也已表达出明确的购买倾向：性价比永远是第一要素——这也将影响到开发商的价格策略：适当让利才有出路。

在价格这个极为敏感的因素上，即使位于传统主城区，2017年的高价地项目也没有太过明显的吸引力。

据克而瑞统计，目前已入市的高地价项目，仅“6+1”区部分项目凭借较早的入市节点、优越的地理位置、独特的产品设计取得良好的开盘去化成绩，其余项目或因区域竞品过多、产品同质化严重、价格高企等原因而去化艰难，区域及产品力仍是关键。

而那些受到热捧的主城区“神盘”，几乎全部都具备高性价比这一要素。

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二圈层是很多购房者的心理底线，这里的表现更能反映刚需购房者的心态：价格仍然是他们主要关注的因素。

梳理二圈层的日光盘，会发现有九成项目都具备高性价比的优势。如果开发商想要在本身就是购房者“退而求此次”的区域推出高价产品，没有特别明显的优势，等待他们的只能是缓慢的销售周期。

但这28万潜在需求，仍然可能主要在二圈层发挥，原因无外乎一圈层较高的门槛和越来越大的户型，他们可能还会让一些热门项目的中签率变得更低一些，但对房价的影响不会有很多人想象的那样夸张。

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供需端看，整个大成都区域目前的存量其实都较为可观，据克而瑞数据监测显示，截止6月，大成都商品住宅已推存量去化周期为11.3个月，已连续3个月上涨；其中三圈层去化周期上涨明显。

新都、大邑、崇州、新津、天府新区存量去化周期相对较长，均超过12个月，而即便是大多数人趋之若鹜的主城区，去化周期也在11.4个月。

换言之，整个大成都有足够的库存让这些人消化。

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硬要说涌入的人才会对成都房地产市场产生什么重大影响，主要还是体现在提振开发商信心方面，毕竟理论上的确是多了很多房票。

但值得关注的是，据天府新区成都管委会创新创业人才服务中心，落户天府新区人才80%为30岁以下青年，这和全市落户结构应当相差不大，而这些青年及其家庭的购买力是否能够应对目前成都的房价，也是未知。

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