期盼久矣，小雁塔片区商业地块尘埃落定！太古地产官方昨晚宣布，将与西安城桓文投合作打造内地第四座“太古里”——西安太古里，这也是其在中国内地第七个发展项目。
从新的商业美学、建筑形态、品牌招商，物业水准层面看，太古以往的运营经验，势必长远影响西安商业格局，唤醒人们对于高品质城市更新的期待。尤其是西安的商业重心，势必会再次南移，并强化小雁塔这一IP和对年轻人、对游客的影响，对西安本土商业的鲶鱼效应也会不断释放。
不难看出，此番落子小雁塔历史文化片区，也显示了太古耕耘千年古都的决心。
白菜心里的“白菜心”
在进一步走进西安太古里之前，不妨先了解地块详情。
地块信息显示，宗地位于碑林区小雁塔历史文化片区综合改造友谊路以南、体育场北路以北、长安路以西、朱雀大街以东，净用地面积179.858亩，宗地地籍编号为BL9-14-33-1、BL9-14-33-3、BL9-15-47-1，用地性质为商业用地，土地使用年期为40年。
地块详情示意
① BL9-14-33-1地块：净用地面积73329.53平方米（折合109.994亩），容积率不大于2.16，建筑密度不大于65%，绿地率不小于25%；
② BL9-14-33-3地块：净用地面积18494.96平方米（折合27.742亩），容积率不大于2.16，建筑密度不大于65%，绿地率不小于25%；
③ BL9-15-47-1地块：净用地面积28081.63平方米（折合42.122亩），容积率不大于0.76，建筑密度不大于50%，绿地率不小于25%。
来自太古官方的联合公告披露，这一宗地最终由太古实体（即全资附属公司腾运有限公司）和曲江下属国企西安城桓文化投资发展有限公司组成的联合体，成功以25.75亿元的对价竞得土地使用权。
合作双方将成立合资公司，把用地发展为以零售为主导的综合商业项目西安太古里，太古地产和西安城桓文投将分别持有该项目70%及30%的股权，须要分别向合营公司的注册资本出资人民币25.58亿元和10.96亿元。
太古集团与太古地产联合公告（摘选）
悦君梳理时间线，从最早传出太古西安绯闻至今，已至少三年有余，当然还有这背后我们所看不到的长久沟通，不难理解此次长跑实属难得。
通过检索公开信息，太古与主导方曲江接洽最早出现于2019年1月，彼时太古地产行政总裁就表示，双方在两年内时间里就合作意愿的沟通从未停歇，至同年10月高规格访团再度来访，调研小雁塔历史文化片区，并与政府相关领导进行洽谈，加之相关负责人在接受电视访谈时首度透露太古里项目，无疑给坊间再度带来了更多想象空间。
小雁塔片区现状（2022.2） 航拍?悦西安
其后的2020-2021年期间，二者沟通更为频繁，面对西安持续抛出的橄榄枝，太古层面多次发出诸如对西安市场发展前景充满信心、尽快启动西安项目落户的表态，同时相关地块公示信息的释放，使得合作步伐向前迈出巨大一步。
结局是圆满的，坐落主城区核心、与世界文化遗产小雁塔有机融合、双地铁线路于此交汇……太古初入西安市场的位置选址，拿下被寄予“白菜心中心”的热点区域，由此可见，首次摘地太古集团显然经过一番市场考量，将带给这座城市更多可能性与崭新元素。
精益求精、相辅相成的布局之路
提及太古集团，大多数人会脱口而出“太古里”，但事实上它并非仅仅入局商业地产领域。
翻阅其开发履历，作为最早进入中国的外资企业之一，集团在百余年时间里已建立起多样化的业务组合，涉足地产、食品加工、航空、海洋服务、贸易实业等。这些业务看似遥远，实际却存在于我们的日常生活，譬如持有南方地区的可口可乐生产、经营权（北方以中粮为主），以及超市随处可见的炼糖制品。
太古部分食品加工产品
除此之外，更为熟知的便是其商业地产项目，自新世纪进入内地市场以来，相继打造了太古汇、太古里及颐堤港三大产品线。与国内地产速度不同，太古在版图推进上颇有耐心，先后落地北京、广州、成都、上海与西安五座城市，当前明确布局项目仅有9个（运营6个、筹备3个）。
盘点已开业项目，北京三里屯太古里为全资持有，剩余均和其他开发商共同持有，像是北京颐堤港、成都远洋太古里与远洋集团合作，上海兴业太古汇与香港兴业地产合作，揭幕不久的上海前滩太古里则是与陆家嘴集团各持一半股权。
太古地产内地项目布局（含筹开） 制图?悦西安
融入城市更新理念的主核心“太古里”，一度被看作是开放式商业街区的“天花板”。抛开“首店收割机”等标签，北京、成都、上海等地的成功，也给人们展示了另外一种可能，即历史文化可以与商业融合，其迸发的活力，正好满足了城市发展的诉求。
在北京，内地首秀项目改变了原有空间肌理，增强区域经济活力，创造上千工作岗位，并且积极参与周边社区景观、街道设计改造；在成都，环抱古刹大慈寺，以现代手法演绎传统建筑风格，重塑中心历史街巷市井风貌；在上海，为浦东新区黄金地段定制，首次呈现在地面、屋顶打造“双层开放空间”街区形态，助力国际消费中心城市打造。
上海前滩太古里
借以对照小雁塔片区之情形，模式的复制有着很强的可实施性，也将不会是简单的复刻。可以说，小雁塔与太古里的结合，未来如何因地制宜的改良呈现，才是最大的伏笔。
西安的“双塔，双IP”
西安太古里效果图
继北京三里屯太古里、成都远洋太古里和上海前滩太古里后，西安太古里是太古地产为小雁塔历史文化街区所量身定制的内地第四座太古里项目，预计2025年底落成。
城市更新角度看，它是参与者之一，对完善遗址保护、改善区域和人居环境、推动经济发展、建设“品质西安”具有重要意义。太古方面表述为打造一座新旧交融的“太古里”，向西安深厚的历史文化底蕴致敬，同时为顾客营造耳目一新的沉浸式零售、文化和生活方式体验。
项目总投资额约100亿元，这是什么样概念呢？举个例子，火热建设中的西安荟聚中心，其43亿元的投资金额就已成为当时陕西省最大的外商投资商业综合体项目，太古此番加入则再度刷新这一纪录。
远望小雁塔历史文化街区（2020年）
同样在土地规模上，仅是11.99万㎡占地面积，就已大过现有北京（5.72万㎡，含西区）、上海（6万㎡）与成都（7.08万㎡）项目。
借助大面积地块利用，项目传承太古里独特品牌基因，采用低密度、开放式的创新建筑设计布局，总建筑面积达到26.92万㎡，发展成为以零售为主导，包含零售商场、文化设施、奢华酒店、服务式公寓和商业公寓等丰富业态。
另外，不久前曲江曾在最新介绍中表明，街区建成后可聚集顶级业态商户近500家，带动就业超过2万人。
街区效果图细节部分
长期以来，“大小雁”双塔双IP的协同效应，因彼此发展的不均衡而难以有效发挥作用。相信随着西安太古里的落地，小雁塔片区的区位活力亦将从此前略显孤寂历史与文化中绽放，以城市会客厅的全新姿态，为千年古都树立另一个模板出来。
于城市商业发展而言，将填补西安长期缺乏港资开发商加入的空白，这般成功的商业综合体背后，必定是一个完整成熟的运作体系，考验的是强大运作能力，以及政府与企业、开发者之间的全方位配合能力。
面临老城区商业复兴、城市更新与多商圈并存的状态，现阶段仅是沿长安路轴线，就有SKP、王府井、赛格等商业巨头坐镇，未来还有太古、华润商业等项目，走在了升级十字路口的西安商业，也将肉眼可见的进入竞争白热化阶段……
