最近几年主城区东门发展的很快，涌现出了几个热门板块，比如东客站、三圣乡、二仙桥八里庄等等。
但要说“山鸡变凤凰”程度之大，速度之快，惊艳之深，还得属杉板桥。
虽然杉板桥之前就有东郊记忆这样的网红打卡地，但是在2020年以前，那是真“东郊”。
记得那时驱车出了东二环，不管是道路情况还是城市面貌，就像出了城一样，比所谓的“叙利亚”好不到哪去。
但是，随着万科和龙湖两大房企进驻开发，龙湖滨江天街和万科天荟开业之后，不仅城市面貌有了一个质的提升，人气也是十分旺盛。
再加上周围聚集了招商、万科、融创、电建、龙湖、中粮、保利等品牌开发商楼盘，让杉板桥变成了一个大商圈，俨然成为了成华区的新中心之一。
杉板桥的崛起，是开发商集群效应的体现，也是商业群聚带给板块质变飞跃的一次经典案例。但是，并不是开发商集群开发就一定保证可以成功，不同的地段不同的商业带来的群聚效应也不同。
杉板桥珠玉在前，那同样在东门上，同样是万科+龙湖的商业搭配，行政学院TOD这个后起之秀能“起飞”吗？
行政学院TOD位于地铁行政学院站南北两侧，沿驿都大道排列，分两期开发。
早在今年年初，就传言万科在行政学院有大动作，会推出新概念，打造最高端的产品，格调拉的满满。
又在8月26日，龙湖介入行政学院TOD，将开发项目二期，共计258亩土地，包含住宅和商业，其中的两幅地块商业建面占比分别不得低于57.3%、以及不得高于36.1%，并且持有比例均不低于宗地计容商业总建面的50%。
这就意味着龙湖行政学院项目有足够的土地去开发大商业，可能会是天街。
而万科所开发的行政学院TOD一期，位于驿都大道南侧，212亩土地包含了住宅、商业、公园。其中万科将打造高180米的地标。
行政学院TOD规划效果图
看到这里，东门的朋友是不是感觉很兴奋？龙湖+万科，商业+地标，妥妥的杉板桥翻版，搞不好还是升级版。再加上距离只有一站地铁的绿地468即将封顶，到时候强强联合，这不是得起飞啊？
想想确实是这么回事。无论从哪种角度来讲，行政学院TOD的开发打造，无疑会加强东门的价值，极有可能会和三圣乡联手形成东门上一个新的商业中心，这肯定是利好。
在建的绿地蜀峰468项目，即将封顶。
行政学院TOD望向绿地468，可以畅想未来（图源万科高线公园）
但是，对于购房者而言，除了看到利好，还得看值不值。
我们还是先仔细了解了解行政学院TOD，按照规划，行政学院站TOD将形成“一核、一心、两轴、三组团”的规划结构。
一核就是“行政学院站核”（地铁2号线和规划中的地铁9号线二期交汇站）；一心是“公园绿心”；两轴代表“东西城市轴、南北活力轴“；三组团是三大“宜居组团”。
其中，在驿都大道以北的「行政学院TOD北区」，集中规划布局了商业、学校、综合社区服务中心、养老设施、综合运动场、公共交通等完善的功能配套。
而在驿都大道以南的「行政学院TOD南区」，即由万科等三家联合主导开发的约50万方高线公园复合国际公园社区项目。
翻译一下：在地铁交汇站点周边开发商业、办公、公园、学校、住宅。围点造城，很典型的TOD模式，没有什么新玩意，关键看造城的质量。
那质量如何呢？万科的新概念是什么，如何运用？
万科高线公园项目是一个综合了商业、办公、住宅、公园、运动场所等等的复合型项目。
万科高线公园“森之桥”效果图
其在产品形态上，包括高线未来中心（商业办公）、万科里（商业）、楠木街（特色风情街）等商业配套，和166-199平的住宅公园大平层。
万科高线公园“楠木街”效果图
比如，高线公园紧邻约60亩公园，未来这里将有自在公园、芝士公园、银杏公园、LINK剧场、高线运动公园等大小不等的口袋公园环绕，满足运动、休闲、社交、环境改善等多种生活需求。
万科高线公园各类生活场景效果图
高线公园的名字来源于纽约高线公园，这是一个将废弃铁路改造成线性空中花园的经典项目，对纽约意义深远。
纽约高线公园效果图
万科高线公园模仿纽约高线公园也打造了一条线性空中花园，让居民可以在空中走廊中漫步回家，观看城市景观。
万科高线公园空中走廊示意图
听起来很新颖，但是却和纽约高线公园有着本质区别。
纽约高线公园是变废为宝，利用原有的资源再升级改造，万科高线公园是凭空再造；纽约高线公园总长2.4公里，跨越22个街区，是融入到了城市场景里，便利了一个较大范围的人群，解决了实际问题，而万科高线公园只是给行政学院TOD专用，其作用也不是对城市场景的升级改造，是一个网红项目，没有解决什么实际问题。
万科高线公园空中走廊夜景实拍
因此，万科高线公园只能说是借鉴了纽约高线公园的创意，来为项目自身增加亮点。当然在一个“颜值就是正义”的年代，这本身也没有什么错。
万科高线公园空中走廊夜景实拍
万科高线公园空中走廊踩盘实拍
除了这条网红空中走廊，万科高线公园还有万科里商业，形态类似于万科天荟，是街区式的商业，一部分由万科自持，一部分对外销售。
万科高线公园复合国际公园综合社区产品形态
另外，还有点缀在项目周边的自在公园、芝士公园、银杏公园、LINK剧场、高线运动公园等小型公园，是出门就可以逛街，出门就可以消费，比较方便。
再加上未来还有龙湖商业的加持，这个板块起码在商业方面不用担心。
虽然“高线公园”的创意不是那么新那么惊艳，但整体配套还是值得期待。但是，如果要拿这么个玩意当主卖点就说不过去了，毕竟买房子不是喝咖啡。
万科高线公园容积率2.23，产品包括两梯两户166-188平的小高层，161-187平的叠拼（商业产权）。
项目共有19块地，首批次将推出4号地的1-3栋楼和5号地的1-3、7栋楼，共计228套房，全部南北朝向，精装修。
楼栋外立面采用的是铝合板+玻璃幕墙的形式，是当下比较流行的颜值之作。平均楼间距在30米以上，基本上无遮挡。
电梯入户，每一户门前有一块面积可以利用。166平户型入户玄关，玄关南侧是老人房，右手是餐客厅。
餐客厅南北通透，功能区分开，U型厨房，开间4.5米；客厅开间约5米，进深6米。阳台8.35米，由于与客厅连接的次卧在连接处属于非承重墙，可以改造成大横厅，套四变套三。
主卧南北通透，L型衣帽间，3.8米的开间，略显窄。北向次卧面积较小，可以用作书房。
188平户型入户玄关，玄关左手入餐厅厅，9.45米的大横厅和阳台，空间尺寸拉满，采光很好，进深也达到了5.2米，足够摆放家具。
并且北向书房做成了开放式，保证了通透性。
主卧是一个大套间，步入式衣帽间，10.55米进深，4.3米开间，空间很大。南向次卧也是套间，北向次卧较小。
两个户型都是飘窗面积全赠送，阳台半赠送，得房率比较高。就格局而言，188平要好于166平。
项目产品还是相当不错，自身又临地铁，而且在下沉广场处预留了9号线的出口，将来可以直接从出口进出地铁。
万科高线公园项目总平图
在4号地南侧，5号地东侧，有一座邻里中心，5号地南侧，8号地南侧各有一个幼儿园。将来生活还是比较方便。
综合配套、产品，万科高线公园是一个高分项目。但是，一个楼盘不能光看产品和配套，也要看区位，看发展，看价格。
行政学院TOD位于主城东南，3.5环，紧挨着锦江区三圣乡和龙泉驿区大面两个密集居住区，将来很容易汇集人流，自身属于龙泉驿区。
在行政学院TOD确定开发以前，这里只有一个行政学院，和一些安置楼盘，几无配套，还有一些汽修厂，城市界面稀松，妥妥的两区交界典型面貌。
这样的板块，通常来说，属于本区边缘地段，发展滞后。因此往常人们提起行政学院，不是很有好印象。
不过，随着城市边界的扩张，像这样在主城边3.5环的位置，无论如何也是一个好位置，唯一的缺点可能就是不属于锦江区。
区位可以，发展也开始跟进，产品又好，那万科高线公园是个值得入手的好项目了？
如果说万科高线公园能以龙泉的平均价格，或者参照十陵的价格，都是可以的。然而，目前项目给出预计价格，已经超过了龙泉的天花板，个人认为不值。
作为一个旨在打造高端居住板块的项目，行政学院在商业方面或许能撑得起，但在教育、产业等方面或许撑不起。
绿地468+行政学院TOD的组合前景很美好，但那真正利好的，到底是锦江区的三圣乡还是龙泉驿区的洪河呢？
