孙大侃 丨作者
2022年以来房地产销售刺激政策频出，但受“买涨不买跌”的惯性影响，很多刚需、改善性人群反倒不知所措了。其实，疫情并非住房销售快速下滑的主因。截至2022年7月底，房地产调控已经超过580次，刷新历史记录。
其中，仅7月，多地政府继续出台楼市支持政策，优化方向集中于预防烂尾楼、调整公积金贷款政策、发放购房补贴等方面，单月超85城发布稳楼市政策90多条。
当前的成都楼市到底有多火爆
? 就在全国楼市一片冰封的时候，成都，却在楼市修复拐点期一枝独秀！据国家统计局数据，今年上半年成都新房、二手房价格持续上涨，涨幅靠前。其中，4-6月环比涨幅居70城之首。
- 眩光在2022年1-6月份，成都新建商品房总共成交了7.5万多套，成交面积921万㎡，环比暴涨145%，全国范围内也仅此一座城市。
△ 来源“成都购房通”
半年来，成都存量房交易跑出了2020、2021一年半才能跑完的量，北京、上海、深圳三座一线城市加一起也没达到这个水平
六月底以来，成都存量房市场周成交量始终保持在4000套以上。7月的成交数据出来了，一共成交了33450套(新房的16154套)，位居全国第一，是这两年来的历史新高！就连2018年515政策当月，也不过是13772套。
二手房方面，成交量达到了惊人的17296套，几乎是深圳上半年的2倍
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? 全国范围内，各大城市至今仍未止跌，但横向来看，成都房价持续上涨，成交总体回暖，市场表现出色，对整体房价有一定提振作用。
成都近两年取证的新房普遍户型比较大，总价较高，部分资金偏紧的刚需会转向二手房市场。加之新房二手房价差减小，为二手房成交量增长注入动力。
? 成都的房价体系已基本成型，主城3万+，近郊2万+。其中， 7月成交均价18230，主城区均价全部两万以上，期中锦江均价29729，青羊28021，武侯24783，天府22454，高新22380。青白江与大邑、邛崃为8000多，金堂与蒲江7000多。
数据显示，2022年上半年大成都商品住宅套均成交总价约为217万/套，与2018年的111万/套相比，几乎翻了一倍。
全城范围内
总价500万+高端产品依然只占很小一部分
但占比越来越多
最贵的当属锦江区，平均每套需要约549万
高新区（约389万）、青羊区（约369万）
武侯区（约364万）、金牛区（约314万）
天府新区（约308万）
以上都属于300万+区域
成华区（约271万）、双流区（约238万）
龙泉驿区（约225万）都是200+
当然，现在成都房价的主力还是在300万以内。根据统计，2022年上半年大成都总价300万/套以内的房源成交占比约78%。不过需要注意的是，但300万以内产品占比不断缩水，尤其是成都一二圈层，已从2018年的90%下滑至60%。
? 两轮新政，效果明显。成都楼市成交回暖背后是新政释放的积极信号。5月份，成都分别出台了两份文件，《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》和《关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》。
- 5月16日的新政，明确近郊区县住房不纳入中心城区住房总套数，降低无房家庭认定门槛。5月31日再发新政，降低购房社保要求，缩短限售年限，降低公积金首付比例等，释放了部分有置换、学区、现房、高性价比房源等需求的购买力。
新政效应，加上今年以来二手房信贷政策相对宽松，在二手房市场体现得更加明显。这也意味着，成都的刚需看二手，改善看新房会成为市场主流。
成都楼市“任性”的底气在哪里
? 首先是人口：作为人口最多的副省级城市，成都2021年末常住人口为2119.2万人，与2020年末相比，又增加了24.5万人。从数据上看，它位居武汉之后，是第二大人口增量城市。若如专家所言，武汉人口增量巨大是因疫情封城计算所致。那么，成都很可能是全国人口增量最大的城市。
- 需要关注的是，四川省2021年末常住人口8372万人，比上年末仅增加1万人。而成都却增加了24.5万人。所以，目前成都主要吸引的还是四川人。但作为2000万人口的经济大城，成都1.8万/平米的房价，在全国范围内，一定具有明显的“洼地效应”。
但宏观来看，西部大城市太少，成都在西部绝对算是佼佼者，对周边虹吸效应很大，再加上房价不高，东部沿海上海，杭州，苏州，无锡，南京，随便拉出一个城市房价都不低，并且距离都不算太远。
实际上，成都的房地产战略纵深是其他地方不可比的，成都如放开，不但省内人，而且西藏、青海、甘肃、新疆的人口都会流入。因为西部就这一个教育医疗、生活气候都不错的特大城市。
- 成都也被认为是一个极少数“不排外”的城市，在上海别人会叫你乡巴佬，在成都男的统一喊帅哥，女的喊美女。最次的疫情来看，只从人情味来看，成都完胜上海，当然这不是骄傲的资本，但这种骨子的文化是不会轻易就改变的。
如今，蓉漂成为时代风尚，像成都人一样生活。特别是今年以来，很多外省人来成都工作生活，成都的很多保险公司高管，都基本在来自外省，来了就想不走了……
- 正如当年有一次格力董总来成都，当被问及是否喜欢成都时，她直言说不喜欢成都。为什么呢？她说：成都太会留人了，我格力成都分部的人一个也调不动；副总经理你调他去别地做老总，他也不去，就想留成都，成都的口号是：一个来了就不想离开的城市。
成都在高铁及航运的加持下，更多的科技、高新产业遍地开花，再过几年，高铁通车，成都的人口还会持续流入。
? 成都永远是焦点，也总是在充满争议中超越自我。截止2021年底，世界500强企业已有超过300家在成都设立总部或者分部。又比如，成都的产业给人感觉不多，但其创新力、包容力和潮流力，通过首店可以说明：
- 在电商凶猛的当下，成都实体首店3年时间里增长了4倍，2021年成都共有各类首店801家，仅次于上海（1078家）和北京（901家）。而在增速上，成都首店较2020年增长415家，同比增长107.5%，远超北京和上海。
? 其实，一个城市的房价，不取决于普通年轻人的购买力，而是一个城市的财富均值。拿成都来说，有不计其数的创业者，但也有规模庞大的企业主，还积聚了整个西部地区的有钱人。
前面文章中，我写到择城买房的底线是什么？成都虽没有深圳那样的速度，但比他还包容，2000万人不是风吹来的，是人们自己选择来的，人们生活得舒坦，这种软实力也不是任何硬件所能代替的，而有些城市结果经常干一些没文化的事，谁愿意在这样地方呆下去，更不说买房了。
所以，网红成都，其实每一步，都做得刚刚好，这就是成都！
成都也被网友戏谑为“西部第一卷城”，加班超过北上广。还有自媒体说：“成都的好公司本来就没有北上广深多，僧多肉少，成都人收入不高，但消费不低，完全攒不下钱”。更多普通学历、普通经验的人，在成都只能找到低薪的销售、客服等工作。其实二线城市及以下城市，几乎清一色地出现了同样的抱怨：
近日，江西周公子刷屏了。他的一句话说到：“高中同学不少去外省读了好大学的，都回家进了烟草、电网之类的，回家没有着落的，就在北上广深成都。”原来在江西周公子眼中，成都已经跃升成第五城了。
我们普通人都要注意互联网的问题，网络把现实生活中如此复杂、完全不同阶层的东西，瞬间传播给所有圈层的人去看。实际生活中，这起码就是10个不同的圈层，彼此还是相互隔阂着的。
对刚需和改善性群体而言，迟早都要买房，在各项刺激政策频出的时候为何不买房呢。
最后总结，房价快速上涨的时代已成为过去，但房价短期内也不可能大幅下行，且房价依旧会随着货币超发而保持稳定上行，特别是像成都这样发展势头比较好的城市。
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